De eerste helft van dit jaar wordt gekenmerkt door een actieve markt voor bouwgrond. De vraag zowel voor bouwgrond voor woningen als voor bedrijfsterreinen overtreft de verwachtingen uit het MPG 2017. Dit heeft invloed op zowel het resultaat voor 2017 als voor toekomstige resultaten.

In het MPG 2017 was binnen de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van een verwachte start bouw van 595 woningen. Op portefeuilleniveau hebben we dit aantal teruggebracht met 70 woningen om eventueel planningsoptimisme te compenseren. Immers we sturen op ambitie en begroten zo reëel mogelijk. De voortgang binnen de plannen doet veronderstellen dat er dit jaar binnen de gemeentelijke grondexploitaties circa 800 woningen in aanbouw worden genomen. Dit is ruim boven verwachting.
Ook voor de bedrijventerreinen loopt de productie voor op de verwachting. Waarschijnlijk wordt dit jaar 5,9 hectare bedrijfsgrond geleverd. In het MPG 2017 was 4,8 hectare geraamd.
Dit heeft een gunstig effect voor de planresultaten en voor het terug brengen van de boekwaarde van de grondexploitaties.

Ontwikkelingen in de plannen

De ontwikkeling van de markt, en de hogere bouwgrondproductie hebben een gunstig effect op de ontwikkeling van de toekomstige resultaten van de plannen.
Er zijn echter ook ontwikkelingen in de plannen die negatieve consequenties hebben voor de toekomstige resultaten:

▪   In het Project Reehorsterweg Noord zijn in de grond niet eerder voorziene verontreinigingen aangetroffen met asbest, waardoor de saneringskosten oplopen. Daarbij blijkt de inrichting van de aangrenzende wegen tot hogere kosten voor de grondexploitatie te leiden.
▪   Door een nadere toelichting op de regels voor aan grondexploitaties toe te rekenen rente wordt in 2017 toe te rekenen rente 0,16% hoger dan waar in het MPG vanuit is gegaan.
▪   De kosten voor de uitvoering van werken in het kader van bouw- en woonrijp maken stijgen aanzienlijk harder dan de verwachting.
▪   De invoering van aardgasloos bouwen kan negatief van invloed zijn op de grondexploitaties. De exacte impact is lastig te bepalen. Bij het MPG 2018 zal hier nader op in worden gegaan.
▪   In 2012 heeft de gemeenteraad voor Kernhem Noord een "stellig voornemen" uitgesproken over een beperkte ontwikkeling voor woningbouw. Dit gebied kan mogelijk in de toekomst in aanmerking komen voor een meer stedelijke ontwikkeling. Dit kan aanleiding geven om op het in 2012 genomen besluit te heroverwegen. Op basis van de regels uit het Besluit Begroting en Verantwoording zal, indien de ontwikkeling van het gebied wordt uitgesteld, de grond uit de actieve planvoorraad moeten worden gehaald. In dat geval moet de boekwaarde worden terug gebracht naar de waarde volgens de huidige bestemming (agrarisch). Indien hiertoe wordt besloten zal een afboeking van de boekwaarde ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf komen. Wel wordt een toekomstig resultaat van de ontwikkeling van stedelijk gebied gunstiger omdat met een lagere boekwaarde wordt gestart. Via de projectenlijn komt de vraagstelling op Kernhem Noord bij u terug.

Verwacht resultaat 2017
In het MPG 2017 is aangegeven dat het resultaat over 2017 € 0,9 miljoen negatief zou zijn.
Op basis van de actuele ontwikkelingen verwachten we nu een positief resultaat van € 0,7 miljoen.

Het voordeel wordt veroorzaakt doordat een tweetal projecten eerder dan gepland kunnen worden afgesloten. Daarnaast zijn de actuele ontwikkelingen in de plannen meegenomen en zichtbaar in de noodzakelijke toevoeging aan de Voorziening Negatieve Plannen. Tenslotte zijn ook enkele afboekingen noodzakelijk In verband met een bijstelling van de actuele marktwaarde.

Bij de voorlopige resultaatsbepaling is (nog) geen rekening gehouden met:
▪   Een actualisatie van de planuitgangspunten voor alle projecten.
▪   Een aanpassing van de parameters en actualisatie van de grondprijzen per januari 2018.
▪   Een eventuele afboeking voor Kernhem Noord (circa € 4,5 miljoen).

Het hierboven weergegeven resultaat betreft een voorlopige verwachting. Het uiteindelijke resultaat wordt bepaald bij het MPG 2018, waarbij een actualisatie van de planuitgangspunten en de door de gemeenteraad vast te stellen uitgangspunten MPG 2018 inclusief de grondprijzen voor 2018 worden verwerkt.

Ontwikkeling Boekwaarde
In het MPG 2017 was voor 2017 verwacht dat de boekwaarde van de projecten dit jaar af zou nemen met € 21 miljoen. De ontwikkelingen in de eerste helft van dit jaar geven aanleiding te veronderstellen dat de boekwaarde met circa € 29 miljoen af zal nemen, en daarmee eind van dit jaar uitkomt op € 173 miljoen.
Door de snellere afname van de boekwaarde neemt de rentedruk op de grondexploitaties met € 0,2 miljoen per jaar af.

Risico’s
Het saldo van de gewogen risico’s en kansen voor het grondbedrijf blijft met een verwachting van € 23,5 miljoen erg groot. Zeker omdat de buffer vanuit de bedrijfsreserve Grondbedrijf ontbreekt. De grootste risico’s komen voort uit de mogelijke afboeking op Kernhem Noord en de ontwikkeling van Maurits Zuid/ WFC.

Op dit moment wordt gewerkt aan het opstellen en doorrekenen van verschillende ruimtelijk-programmatische scenario’s met een menging van meer of minder werken en wonen. Dit vindt plaats in overleg met onze contractpartner WFC-D, zodat een gezamenlijke oplossingsrichting tot stand kan komen. In de doorrekening wordt ook gekeken naar de financieringsconstructie (onder andere erfpachtmodel). De uitkomsten worden meegenomen in het MPG 2018.